空室対策

入居率95%超の理由
ZEROチンタイ
ZEROリノ・ZEROリノライト
サブリース（一括借り上げ）
空室対策リノベーション事例集

入居率95%超の理由

入居率を高めるには、以下の2つしかありません。

1.空室対策は「空いてから行う」ものではない

よく「来年の繁忙期に空室を埋めるために、今から対策を考えよう」という言葉を聞きます。あるいは、「もう、3ヶ月以上も空いているので、何か対策を講じよう」と相談したりしています。空いている部屋を埋めるための空室対策、ということでしょう。しかし、空室対策とは「空いてから行う」ものではなく、「いつでも」意識して実践し続けるものです。

たとえば満室の時、「部屋は埋まっているのだから、費用や手間をかける必要はない」と何の手も打たないのが普通です。結果として、家賃収入は高く、支出は低いので、「収益は大きく」なります。収益が大きくなることは良いことですが、そのままの状態が続くことはありません。税金も徴収されますし、手元にあればお金を浪費してしまうかもしれません。やがて、空室が目立ち始めると、今度は費用や手間をかけて、部屋を埋めようとします。空室で家賃収入は減り、支出は増えるので、「収益は小さく」なります。収益が増えたり減ったりと、長い賃貸経営の中で「収益の振幅」が大きくなります。

一方で、私たちがお勧めする空室対策は、満室時でも費用と手間をかけ続けているので、まず「退去する人」が少なくなります。もし空いたとしても、空室期間は長引きません。毎年の収入と支出に大きな変動がなく、「収益の振幅」は小さく安定します。

たとえば、5年間居住したAさんが退去したとします。早く埋めるために、家賃を下げるか、エアコン等の設備を追加するか、リフォームに費用をかけるでしょう。これが「普通の空室対策」ですね。でも、よく考えてみると、Aさんが退去したあとに、家賃を下げるか設備を追加しなければ借り手がつかない、ということは、Aさんが暮らした5年間の後半は、Aさんは「高い家賃」を払い続けていたことになります。そう思ったから退去するのかもしれませんし、そうでなかったとしても、Aさんのような退去予備軍が、借主さんのなかにまだいる可能性が高いでしょう。借主さんの入居中は何もしないで、退去されると費用をかけるような方法を続けていると、借主さん同士の間に不公平が起きることになります。入ったときと出るときで、「部屋の価値」に差があるのですから。

一方で、5年の間に、Aさんが希望するように小さな費用と手間をかけていれば、Aさんが、この施設に不満で退去する、ということは起こりません（そもそも、今回の退去は防げたかもしれないのです）。Aさんの居住中も「お部屋と施設の競争力」が保たれていますので、次の借主さんのために、特別に大きな費用をかける必要もありません。

お部屋のためのお金は、借主さんが入居中のときと、退去したあとの空室中のときと、どちらで使ったら価値が高いのでしょうか。そして、どちらの方が、結果的に「多くの収益」を得ることができるのでしょうか。空室対策とは、「空いてから行う」ものではなく、「いつも」実践し続けるものなのです。

2.「逆」椅子取りゲームとは

賃貸管理業界では、「春の繁忙期はお客さまが多く来店するので、この時期に部屋を埋めましょう」と言いますが、本当にそうなのでしょうか。実は、お客さまが「多く来る」のではありません。ただ「動く」だけです。

1000席の会場に、お客さまは800人しかいない、とします。200席は空席です。これが全国的な入居率の状況です。そして春の繁忙期になると、100人のお客さまが一斉に席を立ち、他の会場に行ってしまいます。入れ替わりに、100人の新たなお客さまが来場されて、空いている300の中から、自分が「座る椅子」を探します。席を立たれて、空席になった椅子だけが、限られたお客さまを取り合っているのです。「椅子取りゲーム」とは正反対の光景ですね。

繁忙期とは、会場を出て行くお客さまと、入ってくるお客さまの数が多いだけです。200の空席が埋まるワケではありません。ちなみに、椅子にも色々なタイプがあり、背もたれがなく座面の小さい「丸椅子」や、折りたたみが簡単な「パイプ椅子」や、座り心地のいい革張りの「ソファー」もあります。椅子によって料金が違うのは言うまでもありません。その中にあって、私たちの椅子だけは、「いつもお客さまに座っていただく」ことを心掛けなければなりません。そのために、どのようにすれば良いのでしょうか。

まず、お客さまに座っていただいている間も、「座り心地を良くする努力」を続けることです。肘掛けを付けたり、クッションを良くしたり、リクライニング機能を足したりと、汗を流し続ける必要があります。座り心地が良ければ、余程の事情がなければ、「席を変える必要」はありません。日頃から、丸椅子なら丸椅子なりに、パイプ椅子ならパイプ椅子なりに、「料金に見合った座り心地の椅子」であり続けていれば、また選んでいただけるはずです。席を立たれてから、慌てて補修するのでは、「一歩遅れている」のではないでしょうか。

3.「いつでも空室対策」を実践するには

たとえば12月の時点で、30戸のうち5戸が空いていたとします。「この5戸を何とか埋めたい」と考えるのが、普通の空室対策です。ところが、入居中の25戸にも、新たな退去が起こるかもしれません。繁忙期とは、多くのお客さまが「来る」のではなく、「動く」のですから。

それが理解できていれば、25戸の借主さんに、「4月までに退室される予定はありますか」と聞くはずです。そして、4人の借主さんが「引っ越しを予定している」と答えたとしたら、そのときは退去の理由を尋ねます。その結果、2人の借主さんから、「同じ条件で“もっといい”貸室を探したい」という声を聞くことができました。その借主さんの希望する、設備の追加やリフォームをすることで、「引っ越しを思いとどまって」もらうことが出来ました。これで4月までに埋めるべき貸室は、最初の5部屋に2件の退室が加わって7部屋になりました。退去を予定した借主さん達の要望を参考にして、設備追加やリフォーム等の対策をして、満室を目指します。

そして、ここからが、「いつでも空室対策」を実践するために大事なところです。対策が功を奏して満室に近くなっても、ここで手を緩（ゆる）めてはいけないのです。今まで入居していた21戸の借主さんにも、順番に費用と手間をかけていくのです。12月の時点と比べて5戸分の家賃収入が増えたのですから、その半分くらいをかければ、一部屋ずつ、希望する設備追加やリフォームをする資金は捻出できるでしょう。長く暮らしている借主さんも喜ぶはずです。このようにして、「収益の振幅」の小さな安定した経営が可能になります。空室対策は「空いたとき」に考えるのではなく、「満室のとき」に手を打ち続けるものです。「これから」のお客さまより、「いま」のお客さまを大切にしましょう。

賃貸住宅は転勤・卒業などにより一定の退去は必ず発生します。
高入居率を維持するためには、いかに新規の入居者を獲得するかが問題です。ツインライフでは以下の3つの方法で新規入居者を募り、入居率を高めています。

A.間口を広げて空室情報を提供する

ツインライフは他会社仲介店を活用した入居者募集活動（リーシング活動）を展開しています。自社管理物件を自社のみで仲介するのではなく、できるだけ多くの他会社仲介店を使って客付け依頼活動を行っています。通常の管理会社の場合、自社で仲介店舗を持ち（仲介管理一体型と言います）客付け活動を行っています。1社のみでの客付けですので、圧倒的に客付けに対する効率は悪くなります。これでは空室対策にはなりません。せっかく入居者が決まる可能性があったとしても、案内されなければ決まることはありません。
当社では、他会社仲介店の営業マンへ自社管理物件の空室客付けを依頼します。定期的に空室物件のマイソク（募集図面）を一斉にFAX等で送信しています。
合わせて専属の当社担当者が仲介店舗を毎日30店以上訪問して客付けを直接依頼します。なかなか決まらない物件についてのヒアリングも行い、原因究明と対策を行います。現場の営業マンから家賃の相場、設備のニーズなど、マーケット情報を聞き出し、的確な募集条件を設定できるように努めています。訪問は一番手間がかかりますが、一番効果があります。

B.他会社仲介店の営業マンからの推薦を仰ぐ

インターネットが発達した現在においても、最後は仲介店の営業マンが薦める物件かどうかで成約率は大きく変わります。当社では、気持ち良く物件を薦めてもらうために、親睦会を開くなどして仲介店の営業マンとの関係強化に取り組んでいます。
また、オーナーさまから頂く入居促進費をそのまま全額仲介店へお支払いしています。そのため、仲介店の営業マンにとってはツインライフの物件を成約すると“仲介手数料”＋“入居促進費”が手に入るので、優先的に入居者を紹介してもらえるシステムとなっています。

C.ニーズに合わせた、魅力的な部屋を作る

仲介店からの推薦があっても、最終的に入居者が判断するのは部屋自体のチカラです。汚い部屋や老朽化した部屋ではいくら勧められても決まることはないでしょう。ですので、入居者が好むような部屋にする必要があります。決まりやすい部屋は営業マンも紹介しやすくなります。
決まりやすい部屋を作るポイントは、入居者のニーズを把握すること、費用対効果を考えること、退去前の物件であっても完成イメージを入居希望者に伝えることができることの3点です。
オーナーさまにとってはあくまでも賃貸経営という事業ですので、必要最低限のコストで最大の成果を生むリフォーム・リノベーションを行うことが重要です。

ZEROチンタイ

アパート・マンションを経営する上で、
一番の課題はいかにして空室を発生させないかということ。
しかし、人口の減少や物件の老朽化など、
様々な要因により、空室率も増加傾向にあります。

大幅な値下げをすれば入居は決まりやすくなりますが、
物件の価値が下がることはもちろん、
既に居住している方々からも同様に賃下げを要求されかねません。

そこでツインライフが考える「空室対策」のひとつに「ZEROチンタイ」があります。
大幅なリノベーションをすることもなく、そして物件の価値を下げることなく入居者を確保できるので、
お手軽な「空室対策」といえます。

いま成約において最もネックになっている「入居時費用」を、”家賃以外ゼロ円”にすることで、他の空き物件と大きく差別化するプランです。必要以上の家賃ダウンをせず、なるべく高い家賃で満室に変えることのできる、画期的なプランです。長期空室による「損失」を回避するために、是非ともお試しください。

オーナーさまにとってのメリット。初期費用を抑えて入居していただいた場合、値下げ物件と比較して、長く入居者が住めば住むほど利益が大きくなる！

入居時に家賃保証会社に加入いただくので、万一の時でも家賃収入は減りません。
入居者負担分の原状回復費用は、当社が責任を持って回収します。万一の時は、当社が代わってお支払いします。
苦情・騒音などの入居者トラブルは、当社管理で対応します。

募集後、平均1ヶ月程度で成約になりますので、年間で11ヶ月分の家賃収入が確保できます。※家賃6万円の場合＝66万円
家賃を下げずに入居が決まるため、既存の入居者からの家賃値下げ交渉がなく、長年にわたって”最大家賃収入”が安定します。
成約にならない限り、オーナーさまの負担はありません。リフォームなどの先行投資がかからずリスクもなく、競合物件に対抗できます。
入居者には、すべて家賃保証会社に加入いただきますので、万一の滞納の場合にも家賃収入は減りません。
入居者負担となる費用は当社が責任をもって回収します。回収できない場合は、当社が代わってお支払いいたします。

ZEROリノ・ZEROリノライト

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サブリース（一括借り上げ）

賃貸経営においては、
いかに安定した家賃収入を確保するかが重要です。
高入居率を維持できればいいですが、
退去者や家賃滞納者が発生した場合、
健全な賃貸経営が滞る危険性があります。そのようなリスクを回避し、
安定的な収益を担保するための方法としてサブリースがあります。
賃料の総収益から一定の保証料をお支払いいただくことで、
確実な家賃収入を保証いたします。

サブリースとは、オーナーさまの物件を借り上げ、それを入居者さまに転貸するシステムのことです。オーナーさまと管理会社、管理会社と入居者さまとの間で賃貸借契約を結び、空室の有無に関わらずオーナーさまへ毎月一定額の家賃収入をお支払いいたします。オーナーさまにとって面倒な管理業務や空室対策の一切も請け負いますので、日々の管理業務に手を煩わせる必要はありません。オーナーさまと管理会社、そして入居者さまのそれぞれに利用価値のあるシステムなのです。

サブリース契約を締結するに当たり、プロパティマネジメント（賃貸管理）に精通したスタッフがオーナーさまの所有する物件の立地条件や物件特性、マーケティング調査、家賃分析などを徹底的に行います。市場動向を適切に把握し、競合物件との差別化を図るために、必要に応じて修繕計画をも含めた長期的事業計画をご提案。収益として得られる想定総賃料を算出し、保証料・保証賃料を決定します。そして、当社独自の入居者募集活動により、他会社仲介店と連携していち早く入居者を決定します。

市場調査・家賃分析・長期事業計画・保証料・保証賃料決定・契約・入居者募集活動・運営

ツインライフでは次の業務を一括で請け負います。オーナーさまは毎月の入金を確認していただくだけでOKです。

ツインライフではオーナーさまのニーズに合わせた2つのプランをご用意しています

ツインライフのサブリースなら、空室の有無に関わらず、オーナーさまは毎月一定の契約家賃をお受け取りいただけます。収入が安定化することで安心して事業計画を立てることができます。解約連絡の都度返済が不安といった状態からすぐに解放されます。

サブリース契約では、入居者募集から契約・解約にともなう手続き等の一切を当社が行ないます。入居後のトラブルやクレームにもすべて当社が対応いたしますので、オーナーさまご自身が入居者さまと直接やりとりをしていただく必要はありません。煩わしい業務を省くことで経営に専念できます。

もちろん建物の管理もしっかりと行ないます。当社では社内に専任スタッフがおりますので、万全の態勢で長期に渡ってオーナーさまの建物をしっかりお守りいたします。毎月の管理状況をまとめたレポートもお送りいたしますので、遠方にお住まいのオーナーさまもご安心いただけます。

通常の賃貸住宅オーナーさまの確定申告では、各部屋ごとの入居者さまの家賃や契約情報を申告しなければなりません。サブリース契約では、オーナーさまと当社との単独の賃貸契約のみになりますので、煩わしい部屋ごとの申告は必要ありませんので、手続きが簡素化されます。

サブリース契約は、オーナーさまに一定の家賃収入を保証するものです。空室発生による収入減少のリスクもなくなり、安定した経営が見込めるため、事業拡大による物件購入時やリフォーム時などに銀行等の金融機関からの融資が受けやすくなります。※金融機関・条件によって異なります。

最近よく耳にする突然のサブリース契約解除。これは、そのサブリース会社の空室対策ノウハウに問題があると言えます。当社の強みは高い入居率。独自の空室対策プログラムによって「選ばれる物件づくり」、「早く決まる募集体制」を実現していますので、更新時にも保証賃料が下がりにくく、長期に安心なサブリース契約を可能にしています。

いまや「投資商品」となっている賃貸不動産。相続や売却など、「賃貸経営の出口」を意識した経営が求められる時代になっています。高い入居率を維持する物件は利回りも高いですから、売却の際にも有利になります。したがって、保有しても良し、売っても良しとなり、事業承継のされやすい環境づくりにも繋がります。

入居率が低下すると節税効果が下がります。「空室」の存在は「固定資産税の評価減」に繋がってしまいますので、百害あって一利なしなのです！サブリースなら常に満室の借り手が存在している状態を維持できるので、非常に有効な相続対策となるのです。

ツインライフは東証一部上場JPMCに加盟しています

当社は東証一部上場の日本管理センター（JPMC）に加盟しています。JPMCとはJAPAN PROPERTY MANAGEMENT CENTERの略称です。日本管理センターが一括で借り上げているアパート・マンションは全国47都道府県に所在します。全国で1200を超えるパートナー企業と共に一括借上家賃保証（サブリース）をご提供しています。